在从事食品设施的设计和建设三十年后，我发现食品行业有一个不变的规律:成功的食品公司不断扩大和发展他们的业务。因此，他们也扩大了他们的设施足迹。

随着食品设施所有者的业务增长，他们面临着确定和购买房地产的需要。无论食品设施运营商是在寻找绿地场地还是现有建筑，识别、分析和最终选择物业的过程都是复杂的，如果操作不当，很可能会产生长期的负面影响。

经常有人问我，为未来的食品设施识别、分析和选择合适的房地产，正确的策略是什么。虽然有几种方法可以识别、分析和选择正确的房地产，但这里有四个关键策略可以有效地管理这个困难的过程。

策略1:确定预期结果

在任何公司开始物业选择过程之前，他们必须对新设施的需求和期望有一个基本的了解。偶尔，公司会要求在开始申请过程时只提供有限的信息，或者给出广泛的选择，比如:“我们想在东海岸办公”，或者“我们需要20万到80万平方英尺的地方”。虽然这些都是善意的声明，表明准备开始，但它们缺乏必要的重点。

第一步是概述未来设施和财产的目标、意图和预期结果。在公司内部管理和运营团队的全面参与下，描述性大纲将确定新设施将提供什么解决方案，希望解决什么问题，以及对客户、供应商、物流和未来增长机会的潜在影响。大纲应进一步从设施的角度考虑地理需求、一般建筑物规模和特定基础设施需求，以及其他压倒一切的需求。只有在确定这些信息之后，业主才应该组建一个团队，继续制定确定和选择物业所需的具体计划和设施范围。

策略2:组建一支合格的团队

全面的方法最适合选择一个团队，这些人可以在他们的专业领域提供出色的指导，并将为所有者的利益共同努力。虽然公司和个人可能声称在这一领域拥有全面的专业知识水平，但经验表明，大多数人在该过程的特定方面具有专业知识。要成功地进行财产识别和选择，通常需要四个专业知识领域，每个领域都提供特定和有限的技能集。

房地产经纪人将具有识别物业、确认物业价值和了解当地市场情况的专业知识。房地产经纪人通常不擅长判断一块土地或现有建筑是否最适合业主独特的开发和运营需求，也不擅长识别与房地产相关的潜在风险和未来成本影响。

经济发展组织，通常是市或州一级的工作人员，在场地识别、劳动力数据、周围人口、培训机会和有关道路或公用事业的信息方面是宝贵的资源。这些团体还有助于确定有价值的经济激励措施。然而，他们的重点仅限于在特定边界内发展新业务，同时公开与邻国或社区竞争。

工程及建筑公司能够确定公用设施和基础设施需求，开发场地和建筑布局，并准备开发成本预算。它们还对环境或土壤问题进行尽职调查和评估。这些公司通常对房地产、房地产价值或激励措施的可用性了解有限。

律师事务所对于为分区条例、市政法规、合同谈判、关闭和制定与经济激励有关的法律文件提供指导是必要的。

该团队的管理是必要的，并应由具有物业识别和选择历史的个人或团队领导。这可能是一个很难填补的职位，导致许多业主利用第三方公司。在这种情况下，有必要对该公司的资质进行全面审查，了解他们过去所提供的物业服务，要求详细的流程示例，并从过去的客户那里获得参考资料。清楚地了解这些公司对其服务的收费结构也是必要的。绝不应采用以物业购买价格的百分比或以获得的经济激励金额为基础的收费结构;相反，业主应选择事先商定的一次性支付金额或小时费率结构。

策略3:问正确的问题

一旦组建了团队，并制定了预期结果的大纲，就有必要开始进一步定义项目范围的过程，因为它与预期的属性有关。在物业选择和分析过程中，对于每一个被评估的物业，都有三类问题要问。

地理:房产是否位于某市或县内，相关的市政要求是什么?该地块是否位于商业园区，是否有限制性条款?是否存在要施加的构建限制、限制或架构需求?是否存在危险或环境问题?运输和物流服务的可用性如何?这个位置是否能同时满足客户和供应商的需求?什么是劳动力可用性?

设施:设施的预期面积、平面图和占地面积是多少?未来扩建需要多少面积?需要多少卡车或停车场?会有多个外屋吗?公用事业和基础设施需求是什么?拟议的设施设计能否在物业范围内运作?

成本:售价是多少?是否与其他物业相比较?有什么经济激励措施?最初的场地开发成本是多少?是否有与场外公用事业和基础设施开发相关的额外成本?是否有重大的市政成本，包括影响、许可、使用和连接费用?长期运输成本会比当前成本增加吗?市政道路需要改变吗?未来数年将征收哪些评税?未来的扩张能否以合理的成本进行?

策略4:做跑腿工作

人们常说:“你不能通过读书来学会骑自行车。”同样的概念也适用于属性选择过程。虽然谷歌地图、航空照片、调查、网络搜索和其他数据来源都很有价值，但没有什么可以替代访问网站和与当地人会面。一旦我的团队和我制定了一个物业选择的候选名单，我会邀请业主加入我们的公路旅行，看看物业和周边地区，并与特定的人见面。如果业主无法参加这些访问，我和我的团队将代表他们这样做，并提供详细的报告。正是这种跑腿工作，最终使我们能够向业主提供最佳的物业推荐。

房产的选择和评估过程可能令人生畏。如果操作不当，业主可能会在设施开发过程中经历意想不到的巨大成本，以及持续的运营影响。通过对该过程采取战略方法，提出正确的问题，制定重点范围，并聘请合格和知识渊博的专家团队，食品设施所有者将能够选择成功发展业务所需的最佳和最合适的属性。